En bref
- 🏠 Le prêt relais finance l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’actuel, avec une avance de 60% à 90% de sa valeur estimée.
- 📈 En 2025, les taux se situent en moyenne entre 3,50% et 4,98%, avec un taux d’usure autour de 6,64% début d’année.
- ⏳ La durée standard est de 12 mois, renouvelable une fois, et deux franchises existent: partielle ou totale.
- 🧾 Les banques (Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, Banque Populaire, etc.) évaluent la liquidité du bien, les revenus et la cohérence du prix de vente.
- 🧭 Les formules clés: relais sec, adossé, à franchise totale, et relais rachat selon les besoins.
- 🛡️ Astuce: préparer plusieurs estimations, une mise en vente active, et une marge de trésorerie de 6 mois pour sécuriser le projet.
Le financement en relais poursuit un objectif simple: fluidifier la transition entre deux logements sans brader le bien à vendre. Le crédit sert d’avance calibrée sur la valeur du bien existant, afin de capter une opportunité d’achat qui ne se représentera pas. Le mécanisme paraît simple, mais il implique des choix précis: type de relais, niveau de franchise, durée, et arbitrage entre coût immédiat et confort de trésorerie.
Le contexte 2025 stabilise le jeu: les taux ne flambent plus, et les banques ont clarifié leurs grilles. Les établissements majeurs, de Crédit Agricole à Boursorama Banque, proposent des montages distincts selon les profils. Les critères d’obtention restent exigeants: estimation prudente, visibilité sur la vente, et solvabilité. Des simulations concrètes aident à chiffrer les intérêts, comparer les formules, et négocier. Car l’enjeu est double: acheter sereinement, puis vendre au bon prix, sans pression inutile.
Prêt Relais : Fonctionnement, calcul et critères d’éligibilité
Le prêt relais finance l’écart de temps entre achat et vente. L’avance bancaire s’exprime en pourcentage de la valeur du bien mis en vente, souvent entre 60% et 90%. Le niveau exact dépend d’une estimation prudente, de l’existence d’un compromis de vente, et du capital restant dû sur tout prêt en cours.
Cette mécanique intéresse surtout les secundo-accédants qui veulent éviter un double déménagement. Elle convient aussi aux familles qui grandissent ou à celles qui se rapprochent de leur travail. Ainsi, un couple qui vend un T3 pour acheter une maison peut sécuriser l’achat sans attendre les fonds de la vente.
Le pourcentage d’avance varie avec la liquidité du marché local. Un bien situé en centre-ville, rénové et correctement estimé, inspire plus de confiance. À l’inverse, une maison atypique en zone rurale nécessite parfois un pourcentage d’avance plus bas, pour tenir compte de délais de vente plus longs.
En pratique, l’avance se calcule sur une valeur retenue par la banque, souvent 10% à 15% inférieure à l’estimation d’agent immobilier. Ensuite, on déduit le capital restant dû sur le prêt actuel. On obtient alors la somme mobilisable pour l’achat du nouveau bien.
Exemple simple. Valeur estimée: 400 000 €. Valeur retenue par la banque: 360 000 €. Avance à 70%: 252 000 €. Reste à payer sur l’ancien prêt: 50 000 €. Montant relais: 202 000 €. Ce montant complète un prêt principal si le nouveau bien vaut plus cher.
Les banques majeures — BNP Paribas, Société Générale, Crédit Mutuel, Banque Populaire, La Banque Postale, LCL, Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, Hello Bank! et Boursorama Banque — appliquent des grilles d’avance et des marges de sécurité différentes. D’où l’intérêt de comparer les offres et les frais associés.
- 📌 À retenir: avance 60–90% selon compromis signé ✅
- 📌 Valeur retenue souvent -10 à -15% par prudence 🧮
- 📌 Déduction du capital restant dû de l’ancien prêt 🔻
- 📌 Public cible: propriétaires en mobilité, familles en croissance 👨👩👧👦
- 📌 Importance du marché local et de la liquidité du bien 📍
| 🔎 Éléments clés | 🌡️ Niveau | 🧠 Implications | 🧩 Exemple |
|---|---|---|---|
| Avance possible | 60–90% | Plus l’avance est haute, plus la vente doit être sûre | Compromis signé → avance 80–90% ✅ |
| Décote d’évaluation | -10 à -15% | Prudence sur la valeur pour couvrir le risque | Estimation 400k → retenu 360–370k 🧮 |
| Capital restant dû | À déduire | Réduit le montant mobilisable | CRD 50k → relais réduit de 50k 💡 |
| Liquidité du bien | Essentielle | Impact sur l’avance et le taux | Centre-ville rénové = marché plus rapide 🏙️ |
Avant d’aller plus loin, un point s’impose: le type de relais choisi influe sur le coût et le confort de trésorerie. La section suivante détaille ces variantes, avec des cas pratiques.
Formules de prêt relais en 2025 : sec, adossé, franchise et rachat
Quatre formules structurent le marché actuel. Chacune répond à un besoin spécifique, selon l’écart de prix entre l’ancien et le nouveau bien et selon la trésorerie disponible.
Le prêt relais sec finance intégralement l’achat quand la valeur du bien à vendre couvre le nouveau prix. Il évite un prêt principal complémentaire. Cependant, il suppose un niveau d’avance élevé et une estimation solide.
Le prêt relais adossé combine relais et prêt immobilier classique. Il s’impose lorsque le nouveau bien est plus cher. Le relais couvre l’apport transitoire, tandis que le prêt principal étale le reste sur 15 à 25 ans.
Le relais à franchise totale diffère le paiement des intérêts et du capital jusqu’à la vente. Le confort est réel pendant la transition, mais le coût global augmente car les intérêts se capitalisent. En face, la franchise partielle limite l’addition en payant chaque mois les intérêts et l’assurance.
Enfin, le prêt relais rachat sert à racheter le prêt du bien actuel tout en finançant la nouvelle acquisition. Il peut simplifier le nombre d’échéances et parfois améliorer le taux global du financement.
- 🧭 Relais sec: utile si la valeur de vente couvre l’achat ▶️
- 🧭 Relais adossé: le plus courant, mix relais + prêt principal 🔗
- 🧭 Franchise totale: zéro mensualité, mais coût plus élevé 💸
- 🧭 Relais rachat: rachat du prêt existant + acquisition ♻️
| 🧱 Formule | 🎯 Profil adapté | 💶 Effet trésorerie | 📝 Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Relais sec | Valeur de vente ≥ prix d’achat | Mensualité faible (intérêts) | Besoin d’une estimation solide ✅ |
| Relais adossé | Nouveau bien plus onéreux | Deux lignes: relais + prêt principal | Calcul du taux d’endettement 📊 |
| Franchise partielle | Capacité à payer intérêts | Coût total maîtrisé | Garder une marge de sécurité 💼 |
| Franchise totale | Besoin de zéro sortie mensuelle | Mensualité nulle pendant le relais | Intérêts capitalisés plus chers 💥 |
| Relais rachat | Optimiser les prêts existants | Regroupe et simplifie | Frais de rachat à intégrer 🧾 |
Cas pratique pour comparer
Imaginons un achat à 520 000 €, avec un relais de 220 000 € et un prêt principal de 300 000 €. En franchise partielle à 4,10%, la charge mensuelle des intérêts est de l’ordre de 750–820 € selon assurance. En franchise totale, la mensualité est nulle, mais le capital dû à la vente augmente du montant des intérêts cumulés.
Cette comparaison illustre un arbitrage simple. Soit on préserve la trésorerie mensuelle, soit on limite le coût global. Le choix dépend du reste à vivre et du délai de vente probable.
Les réseaux bancaires — Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, Crédit Mutuel, Caisse d’Épargne, LCL, Banque Populaire, La Banque Postale, Hello Bank!, Boursorama Banque — disposent chacun de politiques internes sur les franchises. Ainsi, une comparaison multibancaire reste décisive.
Taux d’intérêt du prêt relais, frais annexes et comparaison bancaire
Les taux pratiqués se situent souvent entre 3,50% et 4,98%. L’écart reflète le profil de l’emprunteur, la qualité du bien en vente et la politique tarifaire de la banque. Le taux d’usure applicable au relais s’établissait à 6,64% au début d’année, ce qui laisse de la marge aux établissements pour tarifer.
Les frais de dossier varient fréquemment de 1% à 1,5% du montant emprunté. Il faut ajouter les frais de garantie (hypothèque ou caution) et le coût de l’assurance emprunteur. Certains profils négocient des remises en contrepartie d’une domiciliation bancaire.
Point réglementaire utile. Les intérêts du relais peuvent ne pas entrer dans le calcul du taux d’endettement lorsque le relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien mis en vente. Cet allègement facilite l’accès au financement pour les ménages aux revenus stables.
Les réseaux phares adoptent des positionnements nuancés. BNP Paribas et Société Générale privilégient souvent les dossiers bien documentés et les biens liquides. Crédit Agricole et Caisse d’Épargne se distinguent localement par des avances adaptées au marché. Crédit Mutuel, Banque Populaire et LCL négocient finement les options de franchise. La Banque Postale, Hello Bank! et Boursorama Banque se montrent compétitives sur la tarification digitale.
- 💡 Négocier: taux, frais de dossier, assurance et avance % 🧾
- 💡 Étudier le taux fixe vs options de franchise 🔍
- 💡 Optimiser le dossier: estimations, mandat de vente, visites 👀
- 💡 Demander une simulation écrite, avec TAEG et coût total 📑
| 🏦 Banque | 📊 Positionnement indicatif | 🧰 Points forts | ⚠️ À surveiller |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole | Taux dans la moyenne | Réseau local fort 🧭 | Décotes prudentes sur l’évaluation |
| BNP Paribas | Grille segmentée | Dossiers structurés appréciés 📂 | Frais variables selon agences |
| Société Générale | Approche équilibrée | Montages adossés maîtrisés 🔗 | Assurance à comparer |
| Crédit Mutuel | Souple sur franchise | Rapidité de décision ⚡ | Garantie parfois coûteuse |
| Caisse d’Épargne | Territorial | Connaissance du marché 📍 | Avance corrélée à la liquidité |
| LCL | Compétitif | Adossé efficace 🧮 | Conditions liées au profil |
| Banque Populaire | Régional | Dialogue de proximité 🤝 | Frais de dossier à négocier |
| La Banque Postale | Simple et lisible | Process clair 🧭 | Montant d’avance modulé |
| Hello Bank! | Digital | Tarifs en ligne 💻 | Éligibilité stricte |
| Boursorama Banque | Tarification serrée | Parcours rapide 🏁 | Couverture de garantie |
Un dernier mot chiffré. Sur un relais de 200 000 € à 4,10% avec franchise partielle, les intérêts mensuels tournent autour de 683 € hors assurance. Ce repère aide à choisir entre franchise totale et partielle.
Durée, modalités de remboursement et simulation de coût réel
La durée standard du prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois. La majorité des ventes se clôture dans cette fenêtre. En cas de décalage, la banque peut prolonger, souvent avec conditions plus strictes.
Deux options dirigent le remboursement. La franchise partielle fait payer chaque mois les intérêts et l’assurance; le capital est soldé à la vente. La franchise totale reporte tout à la fin, ce qui soulage la trésorerie mais augmente le coût global.
Simulation synthétique. Relais 220 000 € à 4,10%, 10 mois de détention. En franchise partielle, coûts d’intérêts ≈ 7 517 € hors assurance. En franchise totale, le montant dû à la vente grimpe de ces intérêts cumulés. Le choix dépend de la capacité à absorber une mensualité transitoire.
Au-delà des intérêts, les charges doubles pèsent: taxe foncière, assurance habitation, charges de copropriété, entretien. Il convient d’anticiper une enveloppe tampon. Un coussin de six mois de charges reste une pratique prudente.
Le risque central concerne la vente plus longue que prévu. Une estimation surévaluée peut retarder les offres. À l’inverse, un prix cohérent accélère la transaction et réduit le coût du relais. Une stratégie de mise en marché soignée s’impose.
- ⏱️ Prévoir une marge temporelle de sécurité 🧭
- 💧 Intégrer les charges doubles dans le plan de trésorerie 💼
- 🪙 Choisir la franchise selon le reste à vivre 🧮
- 🏷️ Ajuster le prix de vente en fonction des retours de visite 🏡
| ⏳ Option | 💸 Mensualité | 📈 Coût total | 👁️ À quoi s’attendre |
|---|---|---|---|
| Franchise partielle | Intérêts + assurance | Modéré | Flux mensuel, capital inchangé 🔁 |
| Franchise totale | 0 € | Plus élevé | Capital majoré des intérêts à la vente 📌 |
| Prolongation | Variable | Augmente | Conditions plus strictes ⚠️ |
Étude rapide: famille R.
La famille R. détient un T4 estimé 480 000 €, retenu 432 000 € par la banque. Avance à 70%: 302 400 €. CRD: 40 000 €. Relais: 262 400 €. Nouveau bien à 560 000 €: prêt principal 300 000 €. Franchise partielle retenue pour limiter le coût total, avec trésorerie de six mois provisionnée.
Cette approche illustre une ligne directrice claire. On protège la trésorerie, on verrouille les délais, et on accepte un flux mensuel transitoire pour contenir le coût.
La prochaine étape consiste à structurer le dossier pour convaincre et accélérer la réponse bancaire. Voyons comment.
Conditions d’obtention, dossier béton et check-list de mise en vente
Un dossier solide fait gagner du temps et des points de taux. Les banques exigent des pièces complètes et récentes, mais elles apprécient surtout la cohérence commerciale du projet: estimation réaliste, stratégie de mise en vente, et traçabilité des visites.
Les documents habituels couvrent l’identité, les revenus, l’épargne et l’endettement. Il faut ajouter les estimations du bien, le mandat de vente, les diagnostics techniques, et idéalement un historique des visites programmées. Un compromis déjà signé déclenche souvent une avance supérieure.
Le prix de vente doit coller au marché. Un écart de 10% peut ralentir fortement les demandes de visite. En revanche, une annonce bien calibrée et des photos soignées accélèrent la prise de contact et réduisent le coût du relais.
Les banques regardent la liquidité du bien: quartier, desserte, état, charges, performances énergétiques. Elles évaluent aussi la stabilité des revenus et la gestion des comptes. Un historique de crédit propre rassure et fluidifie la décision.
- 🗂️ Dossier clair: estimations, mandat, diagnostics, preuves de visites ✅
- 📸 Mise en vente pro: photos, plan, texte précis, prix cohérent 🏷️
- 🧮 Anticipation: tableau de trésorerie et marge de six mois 💼
- 🤝 Comparaison multi-banques et courtage documenté 🧭
| 🧱 Étape | 📅 Délai usuel | 📎 Documents clés | 🧠 Astuce |
|---|---|---|---|
| Estimation | 48–72 h | 2–3 avis d’agences | Retenir une fourchette réaliste 🎯 |
| Mise en vente | J+3 à J+7 | Mandat, photos, DPE | Optimiser la première semaine 🚀 |
| Dossier bancaire | 1–2 semaines | Revenus, CRD, compromis | Tableau de flux mensuels 🧮 |
| Négociation offres | 1–3 semaines | Term sheet banques | Comparer TAEG + garanties 🔍 |
| Décision | J+15 à J+30 | Accord de principe | Relancer à dates fixes ⏱️ |
Vigilance fraude et accompagnement
Attention aux faux conseillers qui sollicitent des documents, fonds ou coordonnées bancaires. Une banque sérieuse ne demande jamais de virer les sommes prêtées sur un compte tiers. En cas de doute, contacter directement l’agence via ses canaux officiels et vérifier l’adresse e-mail de l’interlocuteur.
Un courtier expérimenté filtre les offres, structure le dossier, et négocie chaque ligne de frais. Cette intermédiation fait gagner du temps et réduit souvent la facture globale.
Une fois le dossier prêt, il reste à arbitrer entre franchise partielle et totale, et à sécuriser la vente. La section suivante propose une méthode d’arbitrage et des alternatives au relais.
Arbitrages, risques, alternatives et méthode pour décider
Le prêt relais rend un grand service, mais il exige une discipline. L’arbitrage se joue entre coût et confort, avec un facteur temps majeur: la vitesse de vente. Un pilotage rigoureux du prix et du marketing du bien réduit le risque.
Première décision: franchise partielle ou totale. La partielle stabilise le coût, la totale libère la trésorerie. Ensuite, il faut décider du type de relais et du niveau d’avance, sans oublier l’impact des charges doubles sur le reste à vivre.
Les alternatives existent. L’achat-revente intégré chez certaines banques propose un relais packagé avec conditions de rachat du prêt. L’échange immobilier définitif entre particuliers, plus rare, évite parfois le relais. Le portage par un investisseur constitue une autre voie, mais il reste plus coûteux.
Pour décider sereinement, un canevas simple aide: chiffrer trois scénarios de délai de vente (rapide, médian, lent). Ensuite, vérifier le reste à vivre et la sensibilité au stress financier. Enfin, ajuster le prix et relancer le plan marketing si le marché répond peu.
- 🧭 Scénariser 3 délais de vente: 2, 4 et 6 mois ⏱️
- 🧭 Tester franchise partielle vs totale, à taux réaliste 📈
- 🧭 Intégrer charges doubles et frais annexes 💶
- 🧭 Prévoir un filet de sécurité: épargne ou autorisation de découvert 🛟
| 🎯 Choix | ✅ Avantage | ❗ Risque | 🧪 Test à faire |
|---|---|---|---|
| Franchise partielle | Coût total réduit | Flux mensuel à absorber | Stress-test sur 6 mois d’intérêts 🧮 |
| Franchise totale | Mensualité nulle | Coût final plus élevé | Comparer montant dû à la vente 💥 |
| Relais adossé | Montage le plus souple | Deux lignes de crédit | Vérifier taux d’endettement 📊 |
| Achat-revente | Pack tout-en-un | Moins de flexibilité | Comparer TAEG et pénalités 🔍 |
Étude de cas: “Appartement + maison”
Vente d’un appartement coté 390 000 € (retenu 345 000 €), avance à 75%: 258 750 €. CRD: 35 000 €. Relais: 223 750 €. Achat maison: 520 000 €, prêt principal: 300 000 €. Franchise totale retenue pour absorber des travaux. Coût plus élevé, mais confort de trésorerie pour négocier sereinement les devis et les délais.
Cette méthode par scénarios et arbitrages graduels réduit la part d’imprévu. Elle sécurise l’achat, tout en préservant le prix de vente cible.
Si la vente s’étire, la solution passe souvent par un ajustement rapide du prix et par un plan de visites intensif. Les banques apprécient la réactivité; elles la valorisent dans la relation.
On en dit quoi ? Avis sur le prêt relais et son coût
Le prêt relais reste un outil pertinent quand l’achat ne peut attendre. Il impose cependant de bien calibrer l’avance, la franchise et le prix de vente. En ciblant un délai de cession réaliste et en sécurisant une marge de trésorerie, il devient un accélérateur sans stress.
Le coût des intérêts se maîtrise par une franchise partielle et une commercialisation dynamique du bien. Les offres des réseaux comme Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, Crédit Mutuel, Banque Populaire, La Banque Postale, LCL, Caisse d’Épargne, Hello Bank! et Boursorama Banque méritent une comparaison structurée.
En résumé, le relais est utile quand il s’appuie sur des chiffres solides, un plan de vente clair et une négociation méthodique des frais. Bien mené, il évite la vente précipitée et protège la valeur du patrimoine.
Quel pourcentage de mon bien puis-je obtenir en prêt relais ?
La plupart des banques avancent entre 60% et 90% de la valeur retenue du bien, après une décote prudente de 10 à 15% et déduction du capital restant dû. Un compromis signé permet souvent d’atteindre le haut de la fourchette.
Vaut-il mieux une franchise partielle ou totale ?
La franchise partielle réduit le coût total en payant les intérêts chaque mois. La franchise totale supprime la mensualité pendant le relais mais augmente le montant à rembourser à la vente. Le choix dépend du reste à vivre et du délai de vente anticipé.
Quels sont les frais courants d’un prêt relais ?
Outre le taux (environ 3,50–4,98%), prévoir des frais de dossier (1–1,5%), une garantie (hypothèque ou caution), et une assurance emprunteur. Demandez un TAEG et un coût total pour comparer correctement.
Combien de temps dure un prêt relais ?
La durée standard est de 12 mois, renouvelable une fois. En cas de retard de vente, une prolongation peut être accordée, mais les conditions deviennent souvent plus strictes.
Mes intérêts de prêt relais comptent-ils dans mon endettement ?
Tant que le relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien mis en vente, les intérêts peuvent ne pas être intégrés au calcul réglementaire du taux d’endettement. Vérifiez les critères précis auprès de la banque.
Agent immobilier dynamique avec 15 ans d’expérience dans la région lyonnaise, passionnée par l’accompagnement de mes clients dans leurs projets de vie. Toujours à l’écoute, organisée et réactive, je mets tout en œuvre pour concrétiser vos envies immobilières.
